Affitti brevi al -25%, convenienza abbattuta con le nuove cedolari

Un premio fiscale per gli affitti lunghi rispetto a quelli brevi. Un premio importante, che arriverà fino a 20-25 punti percentuali, a seconda dei casi, e che in molte situazioni potrà orientare le scelte dei contribuenti. L’intervento che la legge di Bilancio disegnerà sulle locazioni dal 1° gennaio del prossimo anno va letto anche attraverso la lente delle locazioni turistiche; dopo diversi misure restrittive (il codice identificativo nazionale, la cedolare al 26%, la presunzione di imprenditorialità), la manovra imbocca la strada delle premialità e, più che disincentivare gli affitti brevi, stavolta cerca di mettere qualcosa in tasca a chi sceglie il canone concordato.

Una premessa: il testo del disegno di legge di Bilancio non è ancora stato depositato in Parlamento. Alcuni passaggi tecnici saranno decisivi per capire l’impatto delle novità sugli affitti. Qualche prima valutazione, però, è possibile farla.

Le novità

Tralasciando la tassazione ordinaria con l’Irpef, con il nuovo sistema ci saranno quattro cedolari per gli affitti lunghi: la prima all’1% per il canone concordato agli under 35, la seconda al 5%, generale per i nuovi affitti concordati, la terza al 10% per i vecchi contratti calmierati e la quarta al 21% per gli affitti liberi. Le locazioni brevi hanno, invece, due regimi di tassazione piatta: uno al 21% per i proventi derivanti dal primo immobile e l’altro al 26% per i proventi della seconda casa destinata a questa attività. Dalla terza abitazione scatta la presunzione di imprenditorialità (va aperta la partita Iva, con il relativo carico di adempimenti, e il locatore può scegliere tra regime ordinario o forfettario).

Le percentuali da sole dicono già molto, ma qualche simulazione misura in modo ancora più evidente la convenienza dei proprietari. Partiamo da un canone di mille euro, cioè 12mila euro all’anno. Con la cedolare al 10% scontava 1.200 euro di tassazione, con l’aliquota a 5% ne pagherà 600, destinati a scendere a 120 euro con quella all’1 per cento. I proprietari avranno un risparmio fino a 1.080 euro rispetto all’aliquota attuale.

Si tratta, però, di un confronto teorico, perché non sarà possibile trasferire i contratti in corso. Già nel 2019, quando fu introdotta per un anno la cedolare sui negozi, era stata prevista una clausola antielusiva che escludeva i contratti in essere al 15 ottobre dell’anno precedente, poi chiusi e riaperti tra le stesse parti.