Case popolari, in Lombardia record di alloggi vuoti. Piano casa concentrato al Nord

Il problema povertà

Il quadro è fosco e racconta una pressione sociale che continua a salire. Secondo l’Osservatorio Federcasa-Nomisma nel 2024 13,5 milioni di persone risultano a rischio povertà o esclusione sociale, pari al 23,1% della popolazione. Un dato in lieve peggioramento nell’ultimo anno e che fotografa una platea ampia, ormai strutturale. La povertà assoluta riguarda 5,7 milioni di individui e circa 2,2 milioni di famiglie, numeri che negli ultimi quindici anni sono più che raddoppiati. Dentro questo quadro si innesta una trasformazione demografica profonda. Le famiglie crescono di numero, arrivate a 26,4 milioni, ma si restringono: la dimensione media scende a 2,21 componenti.

A trainare sono soprattutto le persone sole, che rappresentano ormai il 37% dei nuclei, mentre le coppie con figli si fermano al 29%. La casa è il primo fronte di questo contesto. Tra chi vive in affitto l’incidenza della povertà sale al 22,1%, contro appena il 4,7% tra i proprietari. E tra le famiglie più fragili il peso dell’affitto supera il 35% della spesa mensile. Il quadro si completa con una forte polarizzazione dei redditi: il 20% più ricco detiene il 70% della ricchezza nazionale, mentre oltre un terzo dei contribuenti, il 36,2%, dichiara un reddito annuo inferiore a 12.500 euro, racconta Nomisma. E ancora: i canoni di locazione sono aumentati del 15% tra il 2021 e il 2025, mentre il potere d’acquisto continua a erodersi. Nelle grandi città l’incidenza dell’affitto sul reddito disponibile arriva fino al 39%.

L’abusivismo

Le case Erp soffrono però anche di una seconda malattia: l’abusivismo. Un fenomeno che colpisce 22.700 immobili, il 2,8% dello stock complessivo con il 10,8% di sgomberi sul totale. C’è poi il capitolo della morosità in crescita: oggi il dato consolidato segna 3,2 miliardi di euro, circa 4.200 euro per alloggio. Sul capitolo dei fondi poi il 35,2% proviene dal Pnrr, «in tutto quasi 2 miliardi per la riqualificazione energetica messi a gara in poco più di un anno», ha spiegato Buttieri. E dopo il Pnrr resta un punto di domanda. Le risorse straordinarie hanno sostenuto interventi e riqualificazioni, ma sul futuro nessuno scommette. Federcasa richiama l’esigenza di dare continuità agli investimenti, per evitare che la spinta si esaurisca. Quel che è certo per il momento è che gli enti sono in sofferenza. Come a Napoli dove sono arrivate 45mila domande di aventi diritto «che se spalmate su un campione nazionale, fanno 1 milione di richieste che non possiamo evadere», si sfoga Leonardo Impegno, presidente di Acer Campania. O come a Roma dove «i canoni sono di 100 euro a immobile contro i 1300 euro di manutenzione e un tasso di morosità del 50%», spiega il presidente di Ater Orazio Campo.

Gli interventi

Il nodo del rinnovo del patrimonio, in attesa del Piano casa, resta aperto. Nel 2024 gli interventi si fermano a 26.600 alloggi ristrutturati e a circa 96mila unità interessate da efficientamento energetico, pari al 12% dello stock. Numeri che indicano un’attività in corso, ma ancora insufficiente rispetto all’ampiezza del fabbisogno. Non va meglio sul fronte dei nuovi immobili. Nel 2024 sono stati ultimati 2.080 alloggi, a fronte di 3.100 progettati e 3.700 cantierati: una filiera che si muove, ma con tempi lunghi e numeri ancora limitati rispetto al fabbisogno. A questo si aggiunge il capitolo delle dismissioni: nell’anno sono stati venduti circa 2.400 alloggi, pari a una media di 25 unità per azienda.

A pesare sulle casse delle Aziende casa c’è infine la fiscalità. Le imposte assorbono una quota rilevante delle risorse degli enti gestori, comprimendo la capacità di investimento. In testa c’è l’Imu, che vale circa il 26% del carico fiscale complessivo, con un’incidenza particolarmente forte sugli alloggi Erp. A questa si aggiungono Ires (32%) e Irap (8%), oltre ad altre voci che completano il quadro. Un livello di prelievo che incide direttamente sui bilanci e riduce i margini per manutenzione e rinnovo del patrimonio.