In Italia si libereranno più case di quante saranno le nuove famiglie, ma per oltre una su tre trovare un alloggio adeguato resterà un problema. Anche nell’ipotesi che tutte le abitazioni lasciate libere tornino sul mercato, tra il 2026 e il 2050 ben 3,71 milioni di nuovi nuclei, il 37% del totale, non incontrerebbero un’offerta compatibile con le proprie esigenze o con il proprio portafoglio. È uno dei tanti squilibri raccontati nell’analisi dello studio del Cresme che sarà presentato oggi a Roma al convegno «La casa del futuro», promosso da Fillea Cgil e Spi Cgil. Dei 3,71 milioni di nuclei, 1,77 milioni non avrebbero un reddito sufficiente per accedere al mercato. Gli altri 1,94 milioni non incontrerebbero un’offerta nei territori di residenza.
Le dinamiche analizzate dal Cresme viaggiano a zig zag, con una forte accelerazione della domanda fino al 2037 seguita da una frenata e da una serie di fenomeni collaterali che rendono il quadro più complesso di quanto si immagini. Ed è qui che il dossier sfata il primo mito di un’emergenza che l’inverno demografico dovrebbe, tragicamente, risolvere. Niente di più sbagliato, dice il Cresme: al crollo delle nascite non corrisponderà una diminuzione di domanda di case. Anzi.
Tra il 2019 e il 2024 l’Italia ha perso 698mila residenti, ma ha guadagnato 822mila famiglie, a fronte di 508mila abitazioni in più. La dinamica non potrebbe essere più chiara: i nuclei diventano più piccoli e, secondo il Cresme, continueranno ad aumentare fino al 2037. Poi il saldo cambierà segno. Le province in cui è previsto un aumento delle famiglie scenderanno da 78 nel decennio 2025-2035 a 25 nel periodo 2035-2050. Milano, Brescia, Bologna e Parma continueranno a guadagnare famiglie anche dopo il 2035. Nell’arco dei 25 anni la provincia di Milano ne avrà 145mila in più, Brescia quasi 51mila, Bologna 40mila e Parma 29mila.Roma invece guadagnerà 95mila nuclei fino al 2035 e ne perderà quasi 37mila nei quindici anni successivi. A Napoli e Palermo il calo comincerà già nel primo decennio e poi accelererà. Il saldo al 2050 sarà negativo per 106mila famiglie nella provincia di Napoli e per 61mila in quella di Palermo.
Ma nel frattempo si inserisce un altro tema: il passaggio intergenerazionale degli immobili. Lo studio stima 13,7 milioni di pratiche di successione con immobili tra il 2026 e il 2050, con un flusso annuo che salirà dalle 478mila del 2024 alle 609mila del 2050. Una casa ereditata, però, è un grande punto interrogativo e non può essere inserita in automatico dentro la casella dello stock disponibile. Il patrimonio di case non occupate è gia oggi consistente. Il Cresme conta 9,6 milioni di abitazioni, di cui 3,5 milioni nei comuni turistici, 2,3 milioni nelle aree interne e 1,5 milioni nei capoluoghi. Il dato comprende seconde case e alloggi utilizzati da turisti, studenti fuori sede o lavoratori con residenza altrove. E qui ecco sfatato il secondo mito secondo cui la proprietà mette al riparo dalla povertà: in Italia – spiega lo studio – il 41,6% delle famiglie in povertà assoluta e il 59,5% di quelle a rischio povertà vivono in casa propria, ma non dispongono di risorse correnti sufficienti per affrontare bollette, manutenzione o rimozione delle barriere architettoniche. Anche per gli affitti sono i costi a pesare. Per i circa 2,16 milioni di famiglie in locazione nella fascia di reddito più bassa il canone assorbe il 48% del reddito mediano. Con un nuovo contratto, secondo la stima del Cresme, il peso salirebbe al 62 per cento. La difficoltà di trovare un alloggio pesa anche sulle scelte di lavoro. «Il modello attuale genera un pesante costo economico e occupazionale, gravando sui lavoratori che non sempre riescono a trovare casa e dunque sono spesso costretti a rifiutare opportunità di lavoro», dice Antonio Di Franco, segretario generale della Fillea Cgil. La ricetta? «Un piano straordinario di investimenti decennale per l’edilizia residenziale pubblica e per quella sociale – dice Di Franco – al quale aggiungere i Patti per l’abitare territoriali. Al contempo, occorre che la Cassa depositi e prestiti intervenga con garanzie pubbliche per offrire mutui e prestiti a tassi agevolati a lavoratori e pensionati che acquistano, ristrutturano o efficientano la prima casa». C’è poi chi una casa ce l’ha e rischia però di non riuscire più ad abitarla in autonomia. Le persone sole con almeno 75 anni passeranno da 2,95 del 2025 a 4,67 milioni entro il 2050. «La questione abitativa del futuro non riguarderà tanto la costruzione di nuovi edifici, quanto la capacità di adattare, riqualificare e rendere accessibile il patrimonio esistente, integrandolo con reti di welfare e servizi di prossimità», spiega Lorenzo Bellicini, direttore del Cresme. Per Tania Scacchetti, segretaria generale dello Spi Cgil bisogna puntare a «una regia pubblica e investimenti strutturali che rendano la casa un pilastro del welfare, con abitazioni accessibili e adeguate, recupero del patrimonio esistente e servizi di prossimità».
